Страхование гражданской ответственности застройщика: основы и нюансы, для кого оно действует, защита дольщиков, альтернативные варианты.
В связи с участившимися случаями обмана дольщиков, покупающих жилье в новых домах, в 2014 г. был принят закон, сделавший обязательным страхование гражданской ответственности застройщика для всех строительных компаний.
Закон действует в отношении тех проектов, по которым заключаются договоры долевого участия. Теперь квартиры из новостроек могут продаваться только при условии наличия страхового полиса.
В прошлом году для защиты интересов дольщиков был введен новый механизм – ГКФ, о котором будет рассказано позже. А пока мы вернемся к страхованию ответственности застройщика и подробнее рассмотрим, что это такое и как оно работает.
Страхование застройщика: виды и нюансы
Застройщик может выбрать из двух видов обязательного страхования ГО:
- Поручительство банка;
- Договор страхования гражданской ответственности застройщика.
Заключение страхового договора возможно как с отдельной компанией, так и с ОВС (Общество взаимного страхования). Оплату страхователь производит сам и обязан это сделать в самом начале продаж — до регистрации первого договора долевого участия (ДДУ). В его обязанность также входит уведомление всех дольщиков об условиях страхования, самом страховщике.
Росреестр следит, чтобы выполнялись все условия страхования гражданской ответственности застройщика, в случае их нарушения или отсутствия соответствующего полиса отказывает регистрировать ДДУ.
Согласно договору страхования гражданской ответственности застройщика, выгодоприобретателем считаются только дольщики. Строительная компания на получение денежного возмещения не претендует.
Компенсация выплачивается только инвесторам в случаях, когда застройщик нарушает свои обязательства по передаче оплаченной квартиры покупателю (после принятия решения суда) или когда он официально признается банкротом.
Минимальный размер возмещения зависит от суммы, вложенной дольщиком, но не может составлять меньше произведения площади жилья и среднерыночной цены за 1 кв. метр в данном районе.
Страховой период определяется по сроку строительства объекта, который приписан в проекте и указан в договоре ДУ.
Основным назначением страхования гражданской ответственности застройщика является защита дольщиков и их финансовых интересов, обеспечение надежности их инвестиций в строительство их будущих квартир.
Если компания, занимающаяся возведением данного дома, не выполняет свои обязательства и не может предоставить дольщикам оплаченное ими жилье, им выплачивается страховое возмещение.
Это делает:
- страховщик, выдавший полис страхования гражданской ответственности застройщика,
- перестраховочный пул (ОВС),
- банк, поручительство которого выбрал в самом начале застройщик.
Последний вариант является достаточно дорогой услугой, и далеко не все банки ее предлагают. Поэтому наиболее популярным решением для многих становится страхование го застройщика с заключением договора с конкретной выбранной ими компанией или сотрудничество на основе взаимного страхования в ОВС.
Компенсационный фонд: особенности и назначение
Как показала практика прошлых лет, механизм страхования гражданской ответственности застройщика был плохо отлажен. Многие дольщики не смогли получить свои деньги даже при наличии реальной страховки.
В связи с этим некоторые статьи федерального законодательства утратили свою силу, и сегодня страхование ответственности застройщика действует по-старому лишь для тех, кто оформил полис раньше – еще до принятия нового варианта.
С 2017 года механизм страхования гражданской ответственности застройщика работает следующим образом:
Каждый застройщик обязан делать взносы в специальный фонд, созданный государством. Платить надо за каждый подписанный с новым дольщиком договор.
При банкротстве, необходимости достроить проблемный объект или других страховых случаях из компенсационного фонда берутся необходимые суммы и выплачиваются в виде возмещений пострадавшим дольщикам.
Таким образом, государство взяло на себя вопрос о защите дольщиков и компенсации их убытков из-за несоблюдения строительными компаниями сроков и обязательств по возведению жилых объектов.
Счета эскроу
Законом предусмотрен и еще один альтернативный вариант защиты дольщиков. Это использование эскроу-счетов.
Внесенные на такой счет деньги инвестора замораживаются до момента полного выполнения застройщиком своих обязательств. То есть получить денежные средства строительная компания сможет только после передачи дольщику его новой квартиры.
В качестве посредника выступает банк, в котором открывается такой счет. При банкротстве компании, занимавшейся возведением дома, он вернет дольщику все его деньги.
Такой вариант гарантирует сохранность средств частных лиц, минимизирует риски, связанные с их участием в долевом строительстве.
Как вам статья?
